40亿刷新长租公寓融资记录 自如监管、管理问题让后路堪忧

来源:财经网科技  2018-01-23 11:07 0
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导语

随着自如宣布完成40亿人民币A轮融资,长租公寓已经成为资本关注的又一焦点,但自如模式本身还存在一些问题,这些问题当中有的涉及监管,有的涉及管理,有的涉及模式,只有将这些基础问题解决好,自如才能走得更远。

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1月16日,自如宣布完成40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。

自如获长租公寓最大一笔融资

过去的12个月中,长租公寓领域融资不断,但这笔规模40亿元的投资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资的纪录。

华兴新经济基金合伙人杜永波用“四最”描述这笔投资:“追”的时间最长的一个案子、“追”的最辛苦的一个案子,从业以来接触到的A轮融资额最高的项目、投资方抢夺最厉害的项目。

资料显示,自如成立于2011年5月,最早是链家旗下的资产管理业务“链家自如”,在2016年正式开始独立运营。截至2017年底,自如已进入了9座城市,为超过20万业主委托管理50万间房源,累计服务120万租客,管理资产价值超过6000亿元。

本次融资完成后,自如计划继续深耕北京、上海、深圳三城的同时,开拓新进入城市,包括杭州、南京、广州、武汉,成都、天津。

“这个经济模型在成熟市场已经完全得到验证。”华平合伙人、中国高科技组投资负责人丁毅透露,公司在北京市场已经实现盈利。根据华平投资的调研,在中国一二线城市中,与大约30%的存量可供出租房产对应的,是城市新人群中高达70%的租房比例。

自如模式与监管的冲突

自如虽然拿到了长租公寓行业内的最大一笔融资,但其房屋管理中的合租模式近年来也频频暴露问题,最为突出的是北京等城市对于合租房屋的管理条款,让自如模式身处监管禁区。

随着北京各区县开始对租房平台隔断出租的房屋进行清理整改,拆除隔断。在房屋租赁托管中规模较大的链家自如CEO熊林曾经发文表示,对于因为房屋隔断被要求整改、搬离的租客,该公司承诺免费换租、免费搬家,以及提供一个月的房租作为搬家与误工补偿。不过,有媒体记者调查后发现,仍有隔断房房源挂在自如APP上供租客选择。

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根据2013年印发的《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》,北京出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人,且需要应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。所以说在这个通知当中,明确提出不允许打隔断。

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隔断房是否还在自如平台上出租?笔者登录自如的APP,随意找了几个可签约的房源,平台上显示,在位于石景山区八角某小区,有一个两室一厅的房源,其03号卧室紧挨着客厅,看起来像是从客厅打的隔断。随后,笔者拨通了该房源管家的电话。该管家表示,他管理的自如公寓有带隔断的房间,也有正规卧室,价格都不一样,看租客自己的需求。当询问这种隔断房是否符合相关政策要求时,该管家表示:他所在这个地区不会有事。

装修材料不环保被投诉

自如租房的模式是,从房东手中先将整套房屋租下,按照自如的标准对房屋进行重新装修,配上相应的家具和家电。由于涉及将房屋重新装修,近一段时间自如公寓也频现装修材料甲醛超标问题。部分房屋存在装修完成后短时间内就挂牌出租等现象。不少租客反映入住后出现咳嗽、发热等症状,还有少数租户被医院诊断为“疑似甲醛中毒”。

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有媒体实地走访自如在北京西城区、朝阳区的多套出租房屋,发现该公司正在挂牌出租的房屋中,几乎都不同程度存在着房屋有刺鼻异味、令人头晕等情况。自如相关负责人表示,自如对房屋装修的所有家具材料其实都有严格的标准,会要求所有供应商提供的家具板材必须是符合国家环保标准的E1级板材;乳胶漆等墙面涂料采用立邦漆;地板也采用强化复合国际环保E1级板材。“但是,因为引发空气质量不达标的原因比较多,也很难找到一种有效的办法来完全杜绝,所以一定概率上确实存在此类情况的出现。”

对于自如已经出现的新装房出现甲醛超标的问题,该负责人称,自如将会按照更高的标准制定相关措施,改善居住环境。“如果有客户感觉室内空气异常,可以随时联系我们,我们会第一时间为大家提供绿植炭包,协助大家进行免费换房或免费退租,提供过渡期的免费酒店住宿,并会退回押金及所有未发生的房租及服务费。”

另外有媒体报道,2017年11月,有客户通过自如租住昌平区龙腾苑四区一公寓后,均感到身体不适。其中张某到医院就诊,被告诉患上急性支气管炎,可能是甲醛中毒。

此后,两位租户多次向自如管家进行投诉,要求管家对房间进行“除甲醛处理,并出具装修时的甲醛检测报告”未果。其中王姓租户委托一家专业的室内空气检测中心对3个房间进行甲醛浓度和TOVC(总挥发性有机化合物)浓度检测。检测结果显示,张某所住房间上述两个指标浓度超标。

据媒体报道,此事后自如方面已经和租客取得联系,自如相关负责人向上述两名自如租户分别支付3374.82元和3290元作为补偿,并表示歉意,另外双方还签署《和解协议》。自如方面表示,愿意为投诉租户免费提供空气净化器。

部分房东表示自如模式太坑

自如公寓目前的模式是利用业主手中的空余房屋,进行二次装修,按照自如的标准配备家具和家电。笔者也和一些北京的房东探讨过自如的操作模式,部分房东表示自如的模式还是挺“坑”的。

首先自如会根据房屋情况,和业主商量签订一个相对长期的租房合同(通常为3-5年),但是租金一般情况为月付,相比北京市场通常的季付、半年付或是年付的方式,自如在付租金的方式上较为苛刻。

其次如果业主同意和自如签订合同,业主还要接受每年时间不等的一个免租期(首年一般为2个月或以上,次年以后一个月),如果按照最短的免租期一个月计算,业主实际每年只能拿到11个月的房租。

一位家住石景山区的业主反映,最近家里一套两居室准备出租,周边类似房屋租金普遍为4500元/月,但是自如给的房租是4100元/月,而且需要在客厅打隔断,变为3个卧室。

自如管家对于租金给的解释是:自如装修需要成本,而且自如还负责房屋日常的维护,房东不需要操心。但是笔者参考该业主所住区域内自如公寓出租情况,一般两居室会打隔断进行装修,装修后会按照01、02、03的房屋顺序进行出租,每间房屋的出租价格在2000-2300元不等,也就是说按照自如公寓的出租方式,整套房屋每月的租金在6000元以上。房东在算了一笔账,自如给房东的房租:4100*11=4510元,自如分租后,收取房租:6000*12=72000元,从估计的数据来看,自如每年可以获得26900的房屋出租差价。因此房东认为很不合适,没有和自如进行合作。此外,如果房东选择不打隔断,整套出租的话,自如给开出的房屋月租价格为3700元/月,和该区域内正常房屋月租相差800元/月。

笔者也了解到,很多房东选择和自如进行合作,主要是考虑自己出租房屋怕麻烦,自如可以全权代理,自己什么都不用管。但是自如这种模式目前来看,在政策监管和房屋管理方面还存在不少漏洞,因为这些漏洞所引发的问题,如果将来真的出现法律纠纷,房东是否需要承担相应的责任也是需要探讨的问题。

面对北京等一线城市,用户在租房方面的刚性需求,自如等长租平台在服务用户的同时,一方面要切实解决涉及租户健康的问题,另一方面也要解决好政策监管方面的问题,如果只是一味的扩张,输了口碑,再好的模式也很难赢得用户的信赖。

编辑:靖程
租公寓 后路 融资 监管 问题
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